7 nguyên nhân khiến tình trạng tranh chấp tại nhà chung cư luôn “nóng”
Tranh chấp trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư vốn là vấn đề “nóng” giữa chủ đầu tư và cư dân tại nhiều dự án chung cư trong thời gian qua. Nhiều chủ đầu tư chiếm dụng hoặc nhập nhằng trong việc sử dụng Quỹ Bảo trì chung cư, khiến người dân phải gửi đơn thư kiến nghị khắp nơi để đòi khoản tiền này.
Trước tình trạng này, trong năm 2021, Bộ Xây dựng đã chỉ đạo Thanh tra Bộ tập trung thanh tra đối với chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư xảy ra tranh chấp gay gắt, không chấp hành các quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt là công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì tại một số địa phương.
| Qua thanh tra đã ban hành18 kết luận thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 Ban quản trị tại 24 nhà chung cư, cụm nhà chung cư; buộc 12/18 chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán để chuyển ngay cho Ban quản trị nhà chung cư với tổng số kinh phí bảo trì hơn 344,96 tỷ đồng. Đồng thời, buộc 5/18 chủ đầu tư trả lại 2.080 m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân (có giá trị khoảng 62,40 tỷ đồng); xử phạt vi phạm hành chính 8/18 chủ đầu tư với tổng số tiền 1,03 tỷ đồng. |
 |
| Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về kinh phí bảo trì chung cư xảy ra tại nhiều khu chung cư. Ảnh: nhandan.vn |
Từ thực tiễn, Bộ Xây dựng cũng tổng kết, đưa ra 7 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp, đơn thư khiếu nại gay gắt, kéo dài. Trong đó, nguyên nhân đầu tiên là nhận thức pháp luật, cách thức, thái độ làm việc và sự hợp tác thiếu thống nhất giữa chủ đầu tư và Ban quản trị. Bên cạnh đó là do chủ đầu tư đã tự ý thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung; chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành công nhưng không có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức; không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị.
Nguyên nhân khác nữa là do chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư không thống nhất được các phần diện tích, nhất là phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; chủ đầu tư và Ban quản trị chưa quyết toán số liệu (gốc và lãi) kinh phí bảo trì nhưng chủ đầu tư đã bàn giao và Ban quản trị đã nhận số tiền kinh phí bảo trì.
Ngoài ra, do một số chính quyền cấp xã, cấp huyện xử lý chưa triệt để nhiều kiến nghị, tranh chấp tại nhà chung cư trên địa bàn quản lý của mình.
Nhằm chấn chỉnh và giải quyết tình trạng trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị các cấp chính quyền, các cơ quan chức năng, các tổ chức và cá nhân quan tâm phổ biến, tuyên truyền pháp luật về nhà ở, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó chú trọng đến công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.
Theo đó, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện quyền và trách nhiệm theo quy định tại Luật Nhà ở. Đồng thời, chỉ đạo cơ quan chức năng phối hợp với công an trên địa bàn để xử lý các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định; kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị theo quy định… Các Sở Xây dựng tiếp tục nâng cao vai trò, chức năng quản lý nhà nước về nhà ở, đồng thời tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở, trong đó tăng cường thanh tra công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì các nhà chung cư. “Trong quá trình thanh tra, phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra theo quy định” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng yêu cầu.
Cần công khai, minh bạch Quỹ Bảo trì chung cư
Đặc biệt, việc công khai, minh bạch Quỹ Bảo trì chung cư là một trong những yêu cầu được Bộ Xây dựng nhấn mạnh tại Thông tư này. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng để gửi có kỳ hạn đối với mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê, mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định. Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.
 |
| Công khai, minh bạch Quỹ Bảo trì chung cư là giải pháp quan trọng để hạn hạn chế tình trạng khiếu kiện của người dân. Ảnh: dangcongsan.vn |
Việc sử dụng kinh phí bảo trì phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch. Ngoài bàn giao đầy đủ, đúng hạn hồ sơ theo quy định, chủ đầu tư thống nhất với Ban quản trị nhà chung cư lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì, đồng thời phối hợp với Ban quản trị giải quyết vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao; việc sử dụng kinh phí bảo trì phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch.
Chỉ thị của Bộ Xây dựng cũng nghiêm cấm các hành vi chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng./.
Đ. KHOA
