Cổ phiếu bất động sản và cơ hội phát triển trong năm 2019

Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản tăng 65%

Năm 2018 vừa qua, tuy phải đối mặt với một số khó khăn nhưng sự can thiệp hợp lý, kịp thời của cơ quan quản lý và chính quyền các địa phương đã giúp thị trường BĐS vẫn giữ được nhịp tăng trưởng. Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2018, lượng cung BĐS tại thị trường Hà Nội đạt 44.788 sản phẩm, tăng 23,7% so với năm 2017. Trong đó, sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo, chiếm 87,26% lượng cung toàn thị trường. Về thanh khoản, tại Hà Nội, lượng căn hộ chung cư giao dịch thành công năm 2018 đạt 27.595 sản phẩm, tăng 32,8% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với hơn 50%. Lượng sản phẩm nhà đất giao dịch gấp 3,3 lần so với năm 2017, đạt ở mức 3.106 sản phẩm.

Theo nhận định của các chuyên gia, thời gian qua, kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng trở thành một trong những điểm đến thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư, nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế vĩ mô tích cực và ổn định. Trên thị trường chứng khoán Việt Nam, nhóm cổ phiếu BĐS không chỉ dẫn đầu về số lượng cổ phiếu có vốn hóa lớn, mà còn có độ phủ rộng khắp ở cả sàn HOSE (Sở Giao dịch Chứng khoán TP. HCM), HNX (Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội) và thị trường UPCoM. Nhóm cổ phiếu BĐS cũng được đánh giá là nhóm ngành cơ bản, quan trọng, gắn liền với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Số liệu của Công ty Chứng khoán VietinBank (Vietinbank Securities) cho thấy, trong giai đoạn 10 năm (2008-2018), tăng trưởng doanh thu của các DN BĐS niêm yết vẫn ở mức cao. Năm 2018, doanh thu tăng trưởng ước đạt 51%, tăng trưởng giá vốn khoảng 46% và lợi nhuận gộp tăng 65%.

Nhiều triển vọngtrong năm 2019

Năm 2019, nhiều chuyên gia cũng thể hiện cái nhìn lạc quan về thị trường BĐS cũng như tiềm năng của nhóm cổ phiếu BĐS, mặc dù bối cảnh kinh tế vĩ mô thế giới có nhiều bất ổn, nền kinh tế Việt Nam vẫn có những dấu hiệu “khỏe mạnh”. Cụ thể, chất lượng tăng trưởng GDP tốt, Việt Nam là nước có tốc độ tăng trưởng GDP nhanh nhất trong các nước khu vực Đông Nam Á. Dự kiến, dòng vốn ngoại sẽ tiếp tục đổ vào thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, rủi ro lớn nhất đối với các DN BĐS là tốc độ vòng quay hàng tồn kho, cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn. Nhưng hiện nay, lượng hàng tồn kho và tỷ lệ nợ của nhiều DN đã giảm mạnh. Theo thống kê, vòng quay hàng tồn kho năm 2018 là 78%, cao hơn hẳn so với thời điểm trước khủng hoảng 2010-2011 (47%), cho thấy tỷ lệ hàng tồn kho khá thấp nên chưa phải lo lắng về việc nguồn cung dư thừa.

Theo ông Nguyễn Nhật Cường - Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu phân tích Vietinbank Securities: Các dự báo về cổ phiếu BĐS dựa trên các yếu tố như: chu kỳ từ cung - cầu, chu kỳ từ góc độ cơ cấu vốn - vay nợ quá cao dẫn tới áp lực trả lãi gốc, chu kỳ dưới góc độ hiệu quả đồng vốn. Theo dự báo của Vietinbank Securities chỉ số VN-Index trong năm 2019 là 937, chỉ số P/E (giá/lãi trên cổ phiếu) của VN-Index là 15.58, trong kịch bản tích cực VN-Index có thể về mốc 1.000 điểm. Việc phân tích các chỉ số toàn ngành BĐS đã đưa ra một số dự báo về khả năng tăng trưởng năm 2019 và cho thấy chưa xuất hiện dấu hiệu khủng hoảng BĐS như năm 2010-2011. Tuy nhiên, thị trường BĐS sẽ xảy ra sự phân hóa trong hoàn cảnh tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm. Những DN bám sát được xu hướng sẽ tiếp tục phát triển, còn các DN không có sự thay đổi sẽ phải đối mặt với khó khăn. Vietinbank Securities nhận định, phân khúc BĐS cao cấp vẫn sẽ có doanh thu tăng trưởng rất tốt.

Còn theo phân tích của Công ty Chứng khoán Rồng Việt thì BĐS khu công nghiệp sẽ là điểm đến hấp dẫn. Hiện Việt Nam sở hữu những lợi thế không dễ có như vị trí chiến lược tại châu Á và đường biên giới đất liền với Trung Quốc. Hơn nữa, các cụm, khu công nghiệp chính của Việt Nam đều được kết nối với cảng biển. Môi trường kinh doanh cũng được cải thiện đáng kể khi Việt Nam nhảy vọt 24 bậc trong 3 năm, lên vị trị 69, theo xếp hạng của World Bank. Chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% và 10% so với Thái Lan và Indonesia…

Tuy nhiên, với việc siết chặt tín dụng, thị trường BĐS 2019 vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nhiều chuyên gia chứng khoán cho rằng, tiêu chí để chọn cổ phiếu trong ngành BĐS đó là các DN có quỹ đất sạch lớn, có khả năng mở bán trong năm 2019, giúp đảm bảo việc hạch toán lợi nhuận giai đoạn 2020-2022. Cùng với đó là các DN ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận tốt nhờ vào việc có các dự án có thể bàn giao trong năm 2019.