Vấn đề điều chỉnh quy hoạch xây dựng và những băn khoăn trong quá trình kiểm toán

Thông tin từ các KTNN khu vực cho thấy, hiện nay hầu hết địa phương đều chưa thực hiện đúng quy hoạch xây dựng, đa số các dự án đều bị điều chỉnh theo hướng tăng diện tích đất ở, giảm diện tích công cộng, chuyển đất công trình công cộng sang phân lô, bán nền, sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích kinh doanh và làm nhà ở…

Điều chỉnh quy hoạch làm tăng diện tích đất ở, giảm diện tích công cộng

Đại diện KTNN khu vực I cho biết, sở quy hoạch kiến trúc và sở xây dựng tại một số địa phương được kiểm toán đã tham mưu, điều chỉnh quy hoạch đối với nhiều dự án theo xu hướng tăng chiều cao tầng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, đất văn phòng. Việc này đã làm gia tăng mật độ dân số tại các đô thị so với quy hoạch ban đầu.

Bên cạnh đó, một số dự án không đảm bảo theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01:2008/BXD của Bộ Xây dựng và các quy định hiện hành như: bố trí diện tích đất xây dựng trường học không đủ nhu cầu tại chỗ theo quy chuẩn 15m2/1 chỗ học; bố trí thiếu đất làm bãi đỗ xe và cây xanh; khoảng cách giữa các dãy nhà cao tầng chưa đảm bảo mức tối thiểu; không bố trí riêng đất dành cho y tế...

Một số khu đô thị, khu nhà ở chưa phù hợp với định hướng quy hoạch chung hoặc còn có ý kiến chưa đồng thuận về chiều cao tầng, về hệ số sử dụng đất và chỉ tiêu dân số.

Kết quả kiểm toán tại KTNN khu vực V cũng cho thấy, các địa phương không tổ chức lập, phê duyệt, công bố, ban hành, tổ chức thực hiện Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị theo quy định về quản lý không gian, kiến trúc và cảnh quan đô thị.

Riêng đối với Dự án Khu đô thị mới Licogi, việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ của dự án này còn một số sai sót như: phê duyệt điều chỉnh quy hoạch bằng công văn chấp thuận mà không ban hành quyết định phê duyệt; phê duyệt điều chỉnh lần 2 nhưng không lấy ý kiến của Sở Xây dựng theo quy định.

Qua 3 lần điều chỉnh quy hoạch, diện tích cây xanh sử dụng công cộng của Dự án giảm từ 60.908 m2 theo quy hoạch ban đầu xuống còn 15.780 m2, tương đương 1,18 m2/người, trong khi theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng ban đầu là 4,82 m2/người (còn theo quy chuẩn quy hoạch thì diện tích cây xanh sử dụng công cộng của đô thị loại II như đối với dự án này phải là 6 m2/người). Dự án này cũng điều chỉnh quy hoạch thêm 1 trường mẫu giáo, mặc dù quy hoạch ban đầu đã có 1 trường.

Ngoài ra, Dự án Khu đô thị mới Licogi cũng chưa tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt; chủ đầu tư lập bản đồ phân lô sai so với bản đồ quy hoạch; thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và hoán đổi quyền sử dụng đất một số lô nền trên phần đất quy hoạch đất công cộng; chuyển quyền sử dụng đất cho công ty Thương nghiệp Cà Mau đối với phần đất quy hoạch xây dựng trường tiểu học, một phần đất ở và một phần đất giao thông.

Tại Dự án Tài Lộc, chủ đầu tư đã chấp hành tốt về quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt, tuy nhiên, một số công trình dịch vụ theo quy hoạch vẫn chưa được triển khai. Chủ đầu tư dự án Trung tâm thương mại thị xã Vĩnh Châu thì xây dựng hệ thống nhà tiền chế trên diện tích xây dựng bờ kè, không đúng theo quy hoạch được phê duyệt.

Tình trạng điều chỉnh quy hoạch để tăng diện tích cho nhà đầu tư cũng xảy ra tại tỉnh Lào Cai. Theo thông tin từ KTNN khu vực VII, các dự án tại địa phương này thường điều chỉnh quy hoạch cục bộ từ 3-5% và tất cả đều điều chỉnh mục đích sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất, bổ sung diện tích đất cho nhà đầu tư. Tại khu đô thị số 3, UBND tỉnh Lào Cai đã bổ sung cho nhà đầu tư 14.335m2 đất bờ sông Hồng và 9.323m2 đất cây xanh (suối Ngòi Đum), trong khi đây là đất chưa sử dụng và chưa được phân bổ theo kỳ kế hoạch giai đoạn 2011-2015. Sự điều chỉnh này đã không đảm bảo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 39, Điều 46 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và Điều 5, Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12.

Một số tiêu chí cơ bản trong quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại dự án chưa phù hợp với quy chuẩn xây dựng Việt Nam và Luật Quy hoạch hiện hành, như: tiêu chí “mật độ xây dựng” sử dụng đất nhà vườn thấp hơn mức tối thiểu quy định; “mật độ xây dựng” của nhà liền kề cao hơn mức tối đa cho phép; “hệ số sử dụng đất” của nhà liền kề cao hơn so với thiết kế quy hoạch. Điều này đã làm tăng hệ số sử dụng đất nhưng địa phương lại chưa xem xét để tính đầy đủ vào giá thu tiền sử dụng đất hoặc không quy định “hệ số sử dụng đất” đối với diện tích đất giao cho nhà đầu tư kinh doanh.

Theo KTNN các khu vực, việc không thực hiện đúng quy hoạch hoặc điều chỉnh, phê duyệt thay đổi quy hoạch kiến trúc của các dự án còn làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung của quốc gia. Đại diện KTNN khu vực XII nêu rõ, việc xây dựng quy hoạch chi tiết đô thị và quy hoạch chi tiết sử dụng đất bị chậm, lại có nhiều thay đổi nên các cơ quan liên quan đã không có căn cứ giao đất, cho thuê đất cũng như chuyển mục đích sử dụng đất. Địa phương cũng chưa xác định được tổng mức đầu tư của khu đô thị mới để làm căn cứ xác định hiệu quả đầu tư, đồng thời không phê duyệt phương án quy hoạch và phương án đầu tư tổng thể, bởi thế việc kết nối hạ tầng giữa khu đô thị cũ với khu đô thị mới vừa khó thực hiện vừa không đồng bộ.

Mặc dù cơ quan có thẩm quyền tại địa phương đã phê duyệt quy hoạch xây dựng nhưng việc thực hiện các nghị quyết của HĐND về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất chưa nghiêm. Đó là, việc chuyển đất công trình công cộng trong khu đô thị (đã được duyệt) sang phân lô, bán nền, sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích kinh doanh và làm nhà ở... diễn ra khá phổ biến tại những khu vực chưa được quy hoạch khu dân cư hoặc khu vực đất khác. Chủ đầu tư không thực hiện đúng quy hoạch được duyệt hoặc điều chỉnh, phê duyệt thay đổi quy hoạch kiến trúc làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung của Nhà nước cũng như ảnh hưởng đến giao thông đô thị, hạ tầng xã hội, môi trường, lợi ích công cộng, kết cấu hạ tầng của dự án...

Bên cạnh đó, KTNN khu vực XII còn phát hiện địa phương đã điều chỉnh quy hoạch nhưng không tính bổ sung tiền sử dụng đất tương ứng với diện tích đất chuyển từ đất công cộng sang đất phi nông nghiệp là đất ở, đất thương mại, dịch vụ…

Điều đáng nói là những vấn đề bất cập tương tự không chỉ tồn tại ở một vài địa phương mà còn xảy ra trên nhiều tỉnh thành được kiểm toán.

Những băn khoăn trong quá trình kiểm toán...

Mặc dù tình trạng bất cập và sai phạm về quy hoạch xảy ra khá phổ biến, nhưng trên thực tế việc thực hiện kiểm toán cũng như đưa ra những kiến nghị kiểm toán đối với những nội dung này lại không hề dễ dàng.

Ông Nguyễn Khắc Chí - Phó Kiểm toán trưởng KTNN khu vực VII - nêu một số băn khoăn.

Thứ nhất, đối với các dự án bắt đầu triển khai, địa phương đồng ý với phát hiện của KTNN là rà soát những vi phạm về quy chuẩn, tiêu chuẩn Việt Nam trong quy hoạch như chiều cao tầng, vi phạm về cốt của tầng 1, vi phạm về mật độ, về tỷ lệ cây xanh... Tuy nhiên, vấn đề vướng mắc hiện nay là đối với một phần diện tích đất đã chuyển nhượng cũng có vi phạm như trên và người mua đã ở thì KTNN cần kiến nghị xử lý những nội dung này như thế nào cho khả thi, đặc biệt là với bối cảnh nhiều dự án kéo dài trong hàng chục năm nhưng mới chuyển nhượng một phần.

Thứ hai, các dự án thường điều chỉnh quy hoạch cục bộ từ 3-5% và tất cả đều điều chỉnh mục đích sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất cũng như bổ sung diện tích đất cho nhà đầu tư. Thế nhưng, nhiều địa phương lại không điều chỉnh phương án tài chính đồng thời đối với phần đất tăng thêm này. Sau 5 năm, đến khi KTNN thực hiện kiểm toán, bất cập này mới bị phát hiện.

Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai, đối với diện tích đất tăng lên sau 5 năm, việc xác định tiền sử dụng đất phải đúng thời điểm bàn giao đất đã có giải phóng mặt bằng và đảm bảo đúng mục đích sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch. Vậy, với trường hợp này, vấn đề tính toán lại tiền sử dụng đất của 5 năm về trước phải xử lý như thế nào? Cơ quan KTNN hay địa phương sẽ tính lại giá đất theo giá thị trường của 5 năm trước? Các cơ quan địa phương thì cho biết, việc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường của 5-7 về năm trước là rất khó thực hiện, còn cơ quan kiểm toán cũng gặp nhiều trở ngại nếu muốn thu thập được bằng chứng kiểm toán liên quan.

Ông Đặng Hồng Quý - Phó Kiểm toán trưởng KTNN khu vực IX - nêu vấn đề: Dự án nhà ở thương mại đã được cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng nhưng không tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư mà thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (phần đất ở) để thực hiện dự án thì có phù hợp quy định hay không?

Tại các địa phương do KTNN khu vực XIII kiểm toán, tình trạng điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cũng tương đối nhiều, có những dự án bố trí thiếu đất dành cho giáo dục và y tế. Tuy nhiên, địa phương cho rằng bên cạnh dự án đã có một trường học, vậy có cần thiết phải xây dựng trường học nữa hay không? Theo quy chuẩn quốc gia về quy hoạch thì trong dự án đó phải có trường học. Vậy, trường hợp này KTNN nên kiến nghị thế nào?

Một vấn đề khác liên quan đến Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 của Chính phủ về thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Đây là nghị quyết được áp dụng thí điểm từ năm 2008 nhưng chưa biết khi nào thì hết hiệu lực, vì thế địa phương vẫn cứ “bám” vào đó để điều chỉnh quy hoạch.

Trong khi Luật Xây dựng quy định, quy hoạch chi tiết 1/500 phải phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/2.000 đã phê duyệt thì nghị quyết này lại cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh cục bộ nếu đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, cho dù sự thay đổi quy hoạch 1/500 khác với quy hoạch 1/2.000 ban đầu. Theo đại diện KTNN khu vực XIII, quy định về việc điều chỉnh cục bộ tại Nghị quyết số 33 cần được thay đổi, nhưng hiện tại KTNN vẫn gặp khó khăn khi kiến nghị sửa đổi nội dung này.