Phát hiện nhiều sai sót từ hai phương pháp tính giá đất tại tỉnh Đồng Nai

Trong giai đoạn 2014-2016, các dự án khu đô thị và các dự án được giao, thuê đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai phần lớn đã sử dụng phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá tiền thuê đất cũng như sử dụng đất. Các dự án đều thuê tư vấn xác định giá và đơn vị tư vấn cũng tính toán theo hai phương pháp này. Nhìn chung, đây đều là các phương án tính giá đất có lợi cho nhà đầu tư.

Sai sót trong phương pháp thặng dư

Đại diện KTNN khu vực XIII cho biết: Tại Đồng Nai, việc tìm sản phẩm tương đồng để đưa ra giá so sánh tương đối phù hợp là rất khó. Bởi vậy, cơ quan tư vấn thường sử dụng số liệu giao dịch ở các mảnh đất nhỏ hơn để quy đổi về giá. Như vậy, việc quy đổi giá này đã mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào ý muốn và kinh nghiệm của người làm tư vấn.

Cũng vì lý do trên, sai sót được phát hiện từ phương pháp thặng dư chủ yếu là trong tính toán chi phí phát triển, tập trung vào chi phí xây dựng hạ tầng các dự án. Đối với các địa bàn như Đồng Nai, việc xây dựng nhà cao tầng không nhiều nên chi phí hạ tầng của các dự án thường chiếm trên 75%. Thực tế, có những dự án đã tính toán giá trị trên cơ sở phương pháp của tư vấn đưa ra, nhưng khi KTNN áp dụng các dữ liệu phù hợp thì giá đất tại dự án đó đã tăng lên hơn 1,5 lần.

Về cách thức phát hiện sai sót này, đại diện KTNN khu vực XIII chia sẻ: Trong trường hợp chi phí hạ tầng ước tính theo chi tiết từng khối lượng công việc, các kiểm toán viên cần căn cứ các dữ liệu tại bản quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, đối chiếu với yêu cầu của báo cáo đầu tư, từ đó tính lại chi phí xây dựng hạ tầng, cụ thể là kiểm tra lại khối lượng, đơn giá giả định để tính toán và phát hiện việc đơn vị tư vấn tính chưa đúng khối lượng, áp sai đơn giá. Kiểm toán những phần này cũng gần giống như kiểm toán chi phí đầu tư xây dựng cơ bản.

Với trường hợp chi phí xây dựng hạ tầng tính theo đơn giá tổng hợp theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng, các kiểm toán viên cần kiểm tra lại diện tích dự án tính chi phí hạ tầng, có thể xảy ra sai sót tính diện tích dự án hạ tầng lớn hơn thực tế. Kết quả kiểm toán tại tỉnh Đồng Nai cho thấy, có những dự án tính cả diện tích hạ tầng khu tái định cư hoặc nhà ở xã hội (do yêu cầu tại mỗi dự án dành tối thiểu 20% diện tích để phục vụ tái định cư, chi phí hạ tầng các khu này đa số sẽ được Nhà nước trả lại) và diện tích mặt nước rìa sông không phải làm hạ tầng. Lưu ý, nếu trong doanh thu phát triển không tính các nguồn thu này thì chi phí phát triển cũng loại ra để đảm bảo tính đồng bộ giữa doanh thu và chi phí.

Hầu hết, các dự án thường phải dùng vốn vay (hoặc vốn chiếm dụng vận dụng theo hình thức góp vốn đầu tư), do vậy, chi phí lãi vay là một khoản mục tương đối lớn trong chi phí phát triển. Khi kiểm toán, các kiểm toán viên cũng hết sức chú ý khoản chi này vì xu hướng là các nhà tư vấn thường đưa chi phí khoản lãi tiền vay tăng cao để làm thặng dư khu đất dự án giảm xuống.

Sai sót trong phương pháp so sánh trực tiếp

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, thách thức lớn nhất là tìm các dự án so sánh tương đồng với dự án cần định giá. Cũng theo thông tin từ KTNN khu vực XIII, trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, việc tìm được dự án khu đô thị và các dự án được giao thuê đất trong giai đoạn 2012-2016 có điểm tương đồng là rất khó khăn, do vị trí đất các dự án rải rác trên địa bàn tương đối rộng, mức độ đô thị của các khu vực khác nhau, độ trũng các vùng đất dự án chênh lệch tương đối lớn... Thực tế, khi chọn các tài sản để so sánh, đơn vị tư vấn chủ yếu chỉ chọn các tài sản có giao dịch của các hộ cá thể ở những khu vực lân cận với diện tích nhỏ hơn dự án (chỉ khoảng 2000 m2 trở lại) trong khoảng thời gian 12 tháng. Do đó, việc quy đổi, tính toán tăng giảm phụ thuộc nhiều vào ý chí cá nhân và kinh nghiệm của người làm tư vấn. Đoàn kiểm toán đã gặp rất nhiều khó khăn khi tìm các tài liệu chứng minh sự không phù hợp của các dữ liệu này. Việc xác định giá đất của dự án cần định giá nhằm tìm ra cơ sở pháp lý cho sự chênh lệch vì thế cũng rất hạn chế.

Mặc dù vậy, tại các dự án được kiểm toán, Đoàn kiểm toán vẫn phát hiện ra sự không tương đồng trong một số dữ liệu do đơn vị tư vấn áp dụng so sánh. Cụ thể là trường hợp áp dụng tính toán yếu tố giảm trừ trong việc xác định giá đất của Dự án Khu dân cư và nhà vườn Sen Việt.

Trong phương án thẩm định giá, ngoài việc chọn phương pháp so sánh trực tiếp, đơn vị tư vấn còn tính toán giá theo phương pháp thặng dư để làm phương án đối chiếu. Khi thực hiện kiểm toán, ngoài việc kiểm toán lại phương pháp so sánh, Đoàn kiểm toán cũng tính lại phương pháp thặng dư mà đơn vị tư vấn đã tính và phát hiện một số sai sót làm giá giảm. Từ đó, Đoàn kiểm toán đã đề nghị UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện xác định lại giá đất các dự án này, đồng thời kiến nghị xử lý trách nhiệm đối với tập thể và các cá nhân liên quan.