Hoàn thiện cơ chế, mở lối cho chuyển dịch đất đai hiệu quả

Phục vụ mục tiêuphát triển kinh tếnhưng còn nhiều bất cập

Trong giai đoạn 2005-2016, chuyển dịch đất đai để bố trí nguồn lực mặt bằng, địa bàn của các dự án là một nền tảng quan trọng cho phát triển kinh tế với xu hướng chuyển dịch chủ yếu từ nhóm chưa sử dụng sang mục đích sử dụng khác và từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp dịch vụ, đất đô thị và đất nông nghiệp quy mô nhỏ sang đất nông nghiệp tập trung.

Theo GS,TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, để đầu tư phát triển, chúng ta buộc phải thực hiện chuyển dịch đất đai từ việc sử dụng đất hiệu quả chưa cao sang việc sử dụng đất hiệu quả cao hơn. Tuy nhiên, chuyển dịch đất đai là một việc rất khó khăn do thường xảy ra mâu thuẫn về lợi ích.

GS. Đặng Hùng Võ dẫn chứng, đối với chuyển dịch đất đai bắt buộc, hệ quả tiêu cực là xung đột lợi ích dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện luôn ở mức cao, chiếm tới 70% tổng lượng khiếu nại, khiếu kiện của dân. Ngược lại, chuyển dịch đất đai tự nguyện đạt được đồng thuận nên không có xung đột lợi ích, nhưng nhà đầu tư không bao giờ có thể thương thảo thành công với 100% những người đang sử dụng đất để có đất cho dự án đầu tư. Thương thảo thường được khoảng 70% là những người còn lại đòi giá đất mà nhà đầu tư không thể chấp nhận. Thực trạng này làm cho các nhà đầu tư không muốn thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, mà muốn áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.

Phân tích từ thực tiễn, các chuyên gia cho rằng, trong nhiều rào cản chuyển dịch đất đai hiện nay, có vấn đề quy hoạch sử dụng đất chưa hoàn thiện, cùng với đó là những bất cập trong việc định giá đất. PGS,TS. Trần Quốc Toản - Ủy viên Hội đồng Lý luận T.Ư, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ - nhấn mạnh, bản thân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có nội dung cơ bản là xác định công năng của từng loại đất (gắn với quy mô đất sử dụng) trong một thời hạn nào đó. Điều đó đã là một yếu tố cơ bản quyết định giá trị đất, khả năng sinh lời của đất. Vì vậy, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải là một nội dung trọng yếu thể hiện chiến lược, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn, phù hợp với từng địa phương, khu vực. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước định giá đất trong từng giai đoạn.

Cần đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai

Tuy nhiên, chính quy hoạch sử dụng đất và việc thực hiện quy hoạch không tốt đã làm cho thị trường đất đai bị méo mó, biến dạng, trì trệ, vận hành không minh bạch - ông Toản đánh giá.

Dẫn kết quả khảo sát thực tế đất đai tại 10 tỉnh, thành phố trên cả nước, PGS,TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng CIEM - nêu rõ, quy hoạch đất đai với vai trò là cơ sở đầu tiên để đất đai có thể chuyển dịch, còn kế hoạch chuyển dịch đất đai là cơ sở để đất đai chuyển dịch trong năm nhưng tỷ lệ biết thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của người dân ở nơi cư trú chỉ gần 70%. Như vậy, công tác lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được chú trọng, đây là một trong những nguyên nhân khiến sau khi có quy hoạch thì tình trạng quy hoạch “treo” còn phổ biến.

Bên cạnh đó, theo ông Trần Quốc Toản, giá đất vừa phản ảnh quan hệ cung cầu đất đai trong cơ chế thị trường, vừa là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm, là căn cứ để Nhà nước thực hiện các chính sách xã hội về đất đai. Tuy nhiên, vấn đề định giá đất còn nhiều bất cập, hiện giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất chuyển nhượng thực tế, thậm chí có khi thấp hơn nhiều.

Để hoàn thiện thể chế thị trường đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch và hiệu quả, ông Trần Quốc Toản cho rằng, cần nhận thức rõ bản chất của quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trường là sự vận động của giá trị đất gắn liền với giá trị sử dụng đất.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, pháp luật về đất đai cần có những đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai theo hướng các dự án cần đất vì mục tiêu sinh lợi phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dựa trên phân tích chi phí - lợi ích về kinh tế gắn với cam kết chia sẻ lợi ích, đánh giá tác động xã hội và tác động môi trường. Đồng thời, tạo lập khung pháp luật cho cơ chế chuyển dịch đất đai dựa trên đồng thuận cộng đồng theo đa số đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gắn với nguyên tắc chia sẻ lợi ích. Chuyển dịch đất đai có thể áp dụng không chỉ chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất (chuyển nhượng) mà có thể áp dụng cả phương thức thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thực hiện 2 nội dung này sẽ phát huy được ưu điểm, khắc phục được nhược điểm của cả chuyển dịch đất đai bắt buộc và tự nguyện - GS. Võ nhấn mạnh.