Đầu tư đất nền: Cơ hội và rủi ro

Cơn “sốt” đất nền

Được đánh giá là phân khúc hấp dẫn và có giá trị cao trong tất cả các thị phần của lĩnh vực bất động sản (BĐS), đất nền liền kề vẫn luôn có sức thu hút mạnh với các nhà đầu tư. Theo thống kê của CBRE (Tập đoàn kinh doanh dịch vụ BĐS lớn trên thế giới), năm 2017, lượng giao dịch đất nền đã tăng gấp đôi năm 2016 với giá trị giao dịch đạt khoảng 600 triệu USD, trong khi đó, khối lượng giao dịch nhà chung cư chỉ ghi nhận mức tăng khoảng 150 triệu USD so với năm 2016.

Bước sang năm 2018, làn sóng đầu tư đất nền đang thực sự trở thành tâm điểm trên cả 3 miền Bắc, Trung, Nam. Xu hướng đầu tư đất nền đang biến giá nhà đất tại các khu vực: Vân Đồn, Vân Phong (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang)… tăng gấp 2 - 3 lần so với thời điểm cuối năm 2017.

Tại huyện đảo Vân Đồn, giá đất nền cũng tăng gấp 5 - 6 lần giá trị thực. Trong khi đó, giá đất tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long như: Cần Thơ, Long An, Vĩnh Long, Hậu Giang… đều tăng giá khoảng 30 - 35% so với năm 2017. Còn tại Hà Nội, nếu mức giá chung cư được giữ ở mức ổn định thì hầu hết các dự án đất nền đều biến động, tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2016. Hàng loạt dự án đất nền tại Thanh Trì, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Tây Hồ... vừa mở bán với mức giá chênh được đẩy lên vài trăm triệu đến 2,5 tỷ đồng.

Tại TP. HCM, giá đất nền đã bị đẩy lên cao nhất, vượt qua thời kỳ “sốt” đỉnh cao vào năm 2009. Giá tăng mạnh tại các Quận 2, Quận 9, Thủ Đức, Bình Chánh, Cần Giờ... Giá đất đã tăng từ 2 - 3 lần trong vòng 1 năm. Chỉ tính từ tháng 01/2018 đến nay, giá đất nền tại ven đô TP. HCM đã tăng khoảng 8 - 10%.

Lý giải nguyên nhân khiến đất nền đồng loạt tăng giá tại nhiều thành phố trên cả nước, theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, quỹ đất ở của các thành phố ngày một hạn hẹp, trong khi đó, nhu cầu đầu tư BĐS đất nền và nhà ở gắn liền với đất của người dân ngày càng tăng mạnh, khiến giá nhà đất tăng cao.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, nhiều vấn đề nổi cộm xảy ra gần đây tại các khu chung cư như: cháy nổ, tranh chấp giữa chủ đầu tư hay ban quản lý tòa nhà với cư dân đang khiến những người có tiền tìm đến với nhà đất nhiều hơn để được tự chủ về quyền sử dụng đất, thiết kế, an ninh, an toàn. Vì thế, giới đầu cơ cũng bớt mặn mà với thị trường căn hộ.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thực tế hiện nay, những cơn sốt đất nền cùng với việc tăng giá đất tại các địa phương như con dao 2 lưỡi, nó vừa đem tới nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro và khó khăn nếu chủ đầu tư không có sự tính toán kỹ lưỡng.

Nhận định về đầu tư đất nền, ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Cengroup - chia sẻ: “Tính thanh khoản của đất nền tại các thời điểm rất khác nhau, có thể lên rất nhanh hoặc xuống cũng rất nhanh. Nhà đầu tư cần xác định 2 tâm thế: rút rất nhanh hoặc nếu không rút được thì phải chờ đến chu kỳ tiếp theo....”

Cũng theo nhiều nhà đầu tư, việc đầu tư vào đất nền cũng không hề dễ. Vị trí đẹp, cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, kết nối với trung tâm... là những yếu tố chính tạo nên giá trị của một sản phẩm sinh lời. Chính vì vậy, việc chưa có sự đầu tư cơ sở hạ tầng nhưng khách hàng đã phải mua đất với mức giá quá cao sẽ hoàn toàn không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng.

Chưa kể, hiện nay, quỹ đất tại các thành phố lớn và nhiều địa phương đang dần cạn do sự tìm kiếm ráo riết của các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Trước những làn sóng đang làm chao đảo thị trường đất nền, việc tìm kiếm mảnh đất đẹp lại càng khó khăn. Bên cạnh đó, ở các khu vực chưa có quy hoạch, đất nền được rao bán hầu hết là đất nông nghiệp, đất vườn hay đất canh tác…, đây là các loại đất có nguy cơ vướng vào quy hoạch cấm giao dịch cao.

Đặc biệt, nhiều chuyên gia nhận định, thị trường đất nền đang có dấu hiệu thổi giá. Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - nhận định: Cơn sốt đất nền đang diễn ra cục bộ ở một số địa phương nhưng chưa có hiện tượng bong bóng. Tuy nhiên, giá đất nền ở nhiều khu vực đang bị đầu nậu "thổi giá" tăng cao bất thường so với giá trị thực tế của lô đất, dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Mặc dù đất nền luôn được coi là kênh đầu tư khá an toàn bởi tài nguyên đất là hữu hạn mà dân số ngày càng tăng lên, giá đất thường có xu hướng tăng lên theo thời gian và ít chịu những tác động của chu kỳ tăng trưởng. Tuy nhiên, ở thời điểm này, ông Dương Đức Hiển - Trưởng bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam - khuyến nghị: Khi thị trường đã sốt, tốt nhất, nhà đầu tư không nên lao vào lướt sóng. Việc tham gia lướt sóng sẽ rất mạo hiểm...