“Bong bóng” bất động sản có quay trở lại?

8 dấu hiệu và chu kỳ 10 năm

Phát biểu tại một cuộc hội thảo mới đây, ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) - nhận định: Thị trường hiện nay đã có 8/10 dấu hiệu của “bong bóng” BĐS. Các dấu hiệu như: giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án BĐS đều đang tăng cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng. Chỉ còn 2 dấu hiệu gia tăng nữa là thị trường sẽ chạm ảnh hưởng vào khủng hoảng 2008-2009 gồm đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất. Tuy nhiên, theo ông Chung, 2 nguồn này đang kéo ngược thị trường BĐS nên tình huống xấu có thể chưa xảy ra.

Bên cạnh đó, chu kỳ 10 năm của thị trường BĐS cũng khiến nhiều người tỏ ra lo ngại. Kinh nghiệm cho thấy, thị trường BĐS có chu kỳ cứ 10 năm lại quay vòng: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại... Trong lịch sử, sau màn tăng trưởng mạnh mẽ vào năm 2007, thị trường BĐS đã nhanh chóng sụp đổ vào giữa năm 2008, trước khi lâm vào suy thoái kéo dài trong giai đoạn 2011-2013. Năm 2017, thị trường BĐS lại đạt được sự tăng trưởng ấn tượng. Chính vì vậy, nhiều ý kiến lo ngại vết xe đổ của 10 năm trước sẽ lặp lại một lần nữa.

Khó có thể xảy ra “bong bóng” BĐS

Trái ngược với những ý kiến trên, nhiều chuyên gia vẫn tỏ ra lạc quan về thị trường BĐS. Bởi lẽ, sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, những thuận lợi về cơ cấu dân số, thu nhập của người dân ngày càng gia tăng, cùng sự can thiệp bằng cơ chế, chính sách sẽ khiến khả năng xảy ra “bong bóng” BĐS giai đoạn này là rất khó.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM, “bong bóng” BĐS không có khả năng xảy ra trong năm 2018, do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu xấu.

Nhận định về khả năng xảy ra “bong bóng” BĐS trong thời gian tới, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh, chưa có dấu hiệu của “bong bóng” BĐS. “Bong bóng” BĐS phải được thể hiện bằng dấu hiệu sốt đất trên toàn thị trường, diện rộng, với thời gian liên tục. Khi tăng với tốc độ theo ngày, theo tuần trong thời gian ngắn, đường giá đất sẽ tạo thành đường cong đột biến.

Ông Võ phân tích, thị trường hiện nay khác hoàn toàn và không có những bất thường so với đợt khủng hoảng BĐS trước đây (giai đoạn 2007-2008). Thời điểm đó, giá đất biến động trên toàn thị trường, ở mọi phân khúc, thậm chí cả đất nông nghiệp cũng tăng. Tuần này tăng 10% thì tuần sau tăng 25%, nhiều nơi còn tính giá theo ngày, theo giờ. Tình trạng sốt đất vừa qua chỉ xảy ra bất thường với đất nền ở một số tỉnh, thành hoặc những nơi hứa hẹn thành đặc khu. Đây là sốt đất cục bộ cùng với việc đánh vào tâm lý thích đất nền của người Việt và những thông tin không tốt gần đây trên thị trường về phân khúc căn hộ chung cư. Như vậy, không thể gọi là khủng hoảng thị trường hoặc “bong bóng” BĐS.

Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) - cho rằng, thị trường BĐS không có biến động nhiều trong thời gian qua nhưng tại các khu vực ven đô thị lớn, đặc biệt tại một số đặc khu kinh tế, việc buôn bán, chuyển nhượng đất nền diễn ra phức tạp. Ở thời điểm này, rất khó để đưa ra kết luận có xuất hiện “bong bóng” BĐS hay không bởi cần phải tiến hành rà soát, xem xét ở nhiều khía cạnh. Hiện Chính phủ cũng đang giao Bộ Xây dựng nghiên cứu vấn đề này và sẽ báo cáo trong quý II/2018 nhằm đưa ra các giải pháp kịp thời, không để tình trạng “bong bóng” xảy ra - ông Ninh cho biết.