Người mua “cầm dao đằng lưỡi”
Xuất hiện phổ biến trên thị trường BĐS trong thời gian gần đây, hình thức giao dịch hợp đồng ký quỹ giữa chủ đầu tư và khách hàng đối với dự án hình thành trong tương lai đang để lại nhiều lo ngại vì những rủi ro mà hình thức giao dịch này mang lại cho khách hàng.
Trên thực tế, tại nhiều dự án BĐS, ngay từ khi giới thiệu dự án (dự án còn chưa hạ móng), chủ đầu tư đã tìm cách để huy động vốn của khách hàng. Nếu như trước đây, chủ đầu tư thường huy động vốn từ khách hàng bằng cách vay vốn, góp vốn, đặt cọc... đều bị coi là huy động vốn trái phép, thì hình thức ký quỹ BĐS được nhiều chủ đầu tư áp dụng hiện nay lại chưa có quy định rõ ràng.
Theo đó, đặc điểm của hình thức giao dịch này là có sự tham gia giữa 3 bên: người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng. Tiền ký quỹ của khách hàng được nộp vào tài khoản ký quỹ do ngân hàng quản lý chứ không nằm trong tài khoản của chủ đầu tư.Ký quỹ BĐS được hiểu là hình thức chủ đầu tư áp dụng bán hàng khi dự án chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý để mở bán chính thức. Khi dự án đủ điều kiện mở bán chính thức, số tiền ký quỹ được hai bên thỏa thuận khấu trừ vào phần vốn mà khách hàng dự kiến phải đóng để mua căn hộ, dự án.Khách hàng muốn mua sản phẩm có thể ký quỹ đặt cọc tại ngân hàng thông qua thỏa thuận ký quỹ, tùy từng dự án khách hàng sẽ phải nộp 10 - 15% tổng giá trị BĐS.
 |
| Việc huy động vốn của khách hàng theo hình thức ký quỹ, khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán được cho là hành vi lách luật, không phù hợp của chủ đầu tư |
Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, trong khoảng 01 năm trở lại đây, hình thức ký quỹ được nhiều chủ đầu tư dự án áp dụng. Bản chất ký quỹ là để giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm, mong muốn mua BĐS của khách hàng đối với dự án của chủ đầu tư.
Lý thuyết là vậy, nhưng thực tế có nhiều trường hợp các dự án đã ký quỹ với khách hàng nhưng lại không hoàn thành được thủ tục pháp lý, thậm chí bị hủy bỏ và khách hàng mất rất nhiều thời gian mới được nhận lại tiền. Chưa kể, khách hàng cũng sẽ bỏ lỡ cơ hội đầu tư khác. “Khoản đóng góp 15% đối với những dự án có giá trị lớn, thì đây là nguồn kinh phí rất lớn, rất rủi ro cho khách hàng nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết” – một nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS cho biết.
Rõ ràng, trong câu chuyện trên, chủ đầu tư là bên có lợi nhất từ giao dịch ký quỹ. Họ sẽ chủ động tính toán được số lượng người có nhu cầu mua tại dự án. Chưa kể, từ khoản tiền ký quỹ mà khách hàng nộp tại ngân hàng, chủ đầu tư được quyền ưu tiên để vay vốn, hay được hưởng chính sách từ phía ngân hàng.
Theo Luật sư Lê Đức Anh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), xét về bản chất, ký quỹ là một biện pháp lách luật. Điều này là không được phép và Nhà nước không cho phép bất kỳ hình thức ký quỹ nào khi chủ đầu tư chưa hình thành trách nhiệm của mình để bán nhà hình thành trong tương lai.
Khoảng trống pháp lý đầy rủi ro
Liên quan đến tình trạng chủ đầu tư các dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, chưa được cấp phép xây dựng…, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, cho rằng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, một trong các hành vi bị cấm là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.
Theo Khoản 3, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, các chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng góp vốn khi dự án “đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; đã có thông báo đủ điều kiện được huy động...”. Khoản 2, Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS cũng quy định, dự án chỉ được phép mở bán, ký hợp đồng mua bán khi đã hoàn thành thủ tục pháp lý...
Tại khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở đã quy định: "Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật."
 |
| Mẫu thỏa thuận ký quỹ đang được nhiều chủ đầu tư dự án BĐS áp dụng, mang lại nhiều rủi ro cho khách hàng |
Như vậy, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, đối với hình thức giao dịch ký quỹ, hiện Luật Kinh doanh BĐS lại không có quy định nào cho phép ký quỹ kiểu như vậy. “Nhìn bề ngoài phương thức này an toàn cho người đầu tư vì được ngân hàng bảo đảm nhưng thực tế đây là một thỏa thuận, cam kết mang tính chất nhập nhằng, 'đánh lận con đen' rất không tốt” – luật sư Lê Đức Anh lưu ý.
Dưới góc nhìn của nhà đầu tư, nhiều chủ đầu tư đang thực hiện dự án BĐS cho biết, cách huy động vốn từ hợp đồng ký quỹ tại nhiều dự án cũng đang gây ra sự bất bình đẳng trên thị trường. Trong khi nhiều DN phải mất thời gian công sức để hoàn thành đầy đủ các pháp lý, một số dự án lại có thể đã ký kết, hứa hẹn với khách hàng, dù pháp lý chưa hoàn thành.
Khi quy định pháp lý chưa rõ ràng, người mua sẽ luôn là người "cầm dao đằng lưỡi" trong các giao dịch này. Do đó, cơ quan quản lý cần có thêm những biện pháp để kiểm soát “khoảng hở” - tình trạng chủ đầu tư lách luật huy động vốn. Trong khi luật điều chỉnh về vấn đề này còn chưa cụ thể, khách hàng trước khi giao dịch dự án cần tìm hiểu kĩ lưỡng về chủ đầu tư, dự án qua nhiều kênh thông tin để tránh các tranh chấp, rủi ro về sau.
Bài và ảnh: NGUYỄN LỘC
